Boa tarde!
Duas notícias grandes chegaram juntas esta semana. As prévias do 1T26 mostraram um setor imobiliário dividido ao meio: quem estava no MCMV cresceu, quem dependia do crédito convencional sentiu o peso dos juros. E, ontem, o MCMV mudou de tamanho — agora alcança famílias com até R$ 13 mil de renda e imóveis de até R$ 600 mil.
O que você vai ver nesta edição:
→ Incorporadoras no 1T26: uma surpresa e um soluço
→ O MCMV que cresceu e virou classe média
→ O boom imobiliário que ninguém está olhando
→ FIIs: quem está na frente em 2026
Destaque da semana
O setor que virou dois
💡 As prévias do 1T26 entregaram a divisão mais clara do setor em anos. Empresas ancoradas no MCMV cresceram dois dígitos. As voltadas ao médio-alto padrão, com crédito convencional, travaram. A lição: o endereço do cliente importa mais do que o tamanho da empresa.
As prévias operacionais do primeiro trimestre de 2026 chegaram e não deixaram dúvida: há dois mercados dentro do mesmo setor imobiliário.
A Direcional (DIRR3) foi a surpresa. Vendas líquidas de R$ 1,6 bilhão no 1T26 — alta de 19% sobre o 1T25. Vendas brutas chegaram a R$ 1,9 bilhão (+29% YoY). VGV lançado de R$ 1 bilhão (+12% YoY). Geração de caixa positiva.
A Cyrela (CYRE3) foi o soluço. Lançamentos caíram 50% no trimestre, com VGV de R$ 2,4 bilhões abaixo das estimativas. Vendas líquidas consolidadas recuaram 3% na comparação anual, com SoS de 15,7%.
O fator explicativo é direto: Direcional tem alta exposição ao MCMV — segmento que segue aquecido mesmo com a Selic elevada. Cyrela depende mais do crédito convencional e do comprador de renda mais alta, que segurou a decisão de compra. Com as novas regras do MCMV, o 2S26 pode ser diferente. Mas por ora, o placar do 1T26 é claro.
O número da semana
16,67% de valorização fora do eixo SP-RJ
Cuiabá, Teresina e Aracaju lideram o ranking de valorização imobiliária no acumulado de 2026 — com altas de até 16,67%, enquanto os grandes centros do Sudeste desaceleram. O fenômeno reflete demanda migrando para mercados com preço de entrada mais baixo, menos concorrência de oferta e, em muitos casos, infraestrutura em expansão. Para investidores que só olham o eixo SP-RJ, é um sinal de que o mapa do retorno imobiliário brasileiro está mudando.
Gráfico da semana
O MCMV que virou classe média
Fonte: Ministério das Cidades. Estimativa de novas famílias elegíveis ao MCMV por região após as mudanças de abril/2026.
O que mudou no MCMV e por que isso importa para o setor:
A Caixa Econômica Federal começou a operar na quarta-feira (22/04) com as novas regras do MCMV. O teto de renda saltou de R$ 8 mil para R$ 13 mil. O limite do imóvel passou de R$ 500 mil para R$ 600 mil na Faixa 4. São 6,38 milhões de novas famílias elegíveis — distribuídas por todas as regiões, com Sudeste (2,68 mi) e Nordeste (1,74 mi) liderando.
Para incorporadoras que operam entre R$ 400 mil e R$ 600 mil, o programa subsidiado passa a competir com o crédito convencional. A diferença de taxa (10% vs. 12%+ a.a.) pode ser de mais de R$ 600 por mês na parcela de um imóvel de R$ 550 mil. Para corretores, isso muda a conversa na mesa de vendas: o comprador que estava travado no financiamento agora pode entrar.
O que está acontecendo
📊 FIIs: fundos logísticos e híbridos na frente em 2026
O IFIX acumula alta de 2,52% no ano — mas dentro do índice os desempenhos são muito distintos. Fundos logísticos e híbridos lideram, com alguns papéis entregando retornos acima de 13% — até seis vezes o índice geral. Os fundos de papel também se destacam, favorecidos pelo juro elevado que sustenta os rendimentos dos recebíveis. OUJP11 avançou 13,2% e KNRI11 subiu 11,4% no acumulado do ano.
💰 SBPE ampliado: FGTS agora vale até R$ 2,25 milhões
O limite do SFH subiu para R$ 2,25 milhões em 2026, e o FGTS passou a ser aceito nessa faixa. Antes, o saldo só podia ser usado em imóveis até R$ 1,5 milhão — e com a valorização nas capitais, um apartamento de 3 quartos já ultrapassava esse teto. A entrada mínima para imóvel usado via SBPE/SAC caiu de 30–50% para 20% do valor de avaliação. O comprador de médio-alto padrão ganhou mais fôlego.
🔊 QUICK TAKES
📊 IPCA de março: 0,88% — acumulado de 4,14% em 12 meses. Inflação acelerou e ultrapassou o teto da meta. O número vai calibrar o reajuste de aluguéis em maio e postergar a queda da Selic — crédito imobiliário caro por mais tempo. (Fonte: IBGE)
📈 FIIs de papel com retorno de até 13% no ano. Com o IFIX em 2,5%, alguns fundos de recebíveis entregam quase seis vezes o índice. Juro alto tem seu lado bom, se você estiver no lado certo. 👀
🌎 Aluguel sobe 1,60% no bimestre. Com crédito restrito, quem não consegue comprar, aluga. Isso sustenta o yield dos FIIs de tijolo residencial e mantém o mercado de locação aquecido.
🏗️ MCMV vai chegar a 3 milhões de moradias em 2026. Governo reafirma a meta enquanto expande as faixas. O setor prevê 123 mil empregos gerados no ano. Os números começam a parecer críveis.
ATÉ A PRÓXIMA QUINTA
Nos vemos na próxima quinta às 12h59. 🏗️
Até lá! 👋
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