BOA TARDE!
COPOM cortou a Selic para 14%, a EZTec fecha o melhor semestre da sua história e a Cury bate o maior banco de terrenos já registrado. Tudo o que importou no mercado imobiliário esta semana em 8 minutos.
O QUE VOCÊ VAI VER NESTA EDIÇÃO
→ MFII11 cai 41% em um dia após corte de 67% nos dividendos — o que aconteceu e o que isso revela sobre risco em FIIs de desenvolvimento
→ Selic em 14%: quarto corte consecutivo — o que muda no crédito habitacional, no custo de obra e para quem financia
→ Temporada 2T26: EZTec bate o melhor semestre da história (+47,3%) e Cury atinge o maior banco de terrenos já registrado (+23,6%)
→ MCMV Faixa 4: BB e Itaú no programa, renda até R$ 13 mil, imóvel até R$ 600 mil — o que muda para corretores e incorporadores
→ IFIX 3.784 pts: FIIs de tijolo com desconto e DY de 12,5% em meio à pressão da Selic
DESTAQUE DA SEMANA
MFII11 perde 41% em um dia — e o aviso vale para quem investe em FIIs de desenvolvimento
Na segunda-feira (04/08), o fundo imobiliário Mérito Desenvolvimento I (MFII11) perdeu mais de 41% do valor de suas cotas em um único pregão — a maior queda de um único FII em anos. A causa: a gestora Mérito Investimentos anunciou que os dividendos de julho, agosto e setembro serão de R$ 0,30 por cota, contra os R$ 0,91 distribuídos no trimestre anterior. Um corte de 67% na renda do cotista.
O problema central está no Consórcio Cortel SP, responsável pela gestão de cinco cemitérios em São Paulo, no qual o MFII11 detém 35% de participação indireta. Entraves burocráticos na Prefeitura de São Paulo atrasaram a aprovação das obras e empurraram para 2028 o início das receitas de manutenção. A projeção de geração de caixa para 2026 caiu de R$ 30,6 milhões para R$ 9,2 milhões. Para 2027, de R$ 87,1 milhões para R$ 46,5 milhões.
Além do Consórcio Cortel, o fundo enfrenta vendas abaixo do previsto em empreendimentos como Damha Fit II e Reserva da Ilha com prazos de parcelamento maiores que atrasam a entrada de caixa.
💡 Pensando no imobiliário: O MFII11 é um lembrete sobre o perfil de risco dos FIIs de desenvolvimento. Ao contrário dos FIIs de tijolo, com receita de aluguel previsível, fundos de desenvolvimento dependem de cronogramas de obra, aprovações públicas e velocidade de vendas. Quando um elo falha, o impacto no caixa é imediato. Para investidores: antes do DY, olhe o cronograma. Para incorporadores e gestores de FII: a burocracia municipal é risco operacional real, não hipotético.
O NÚMERO DA SEMANA
14% a nova Selic após o 4º corte consecutivo do COPOM
Na quarta-feira (05/08), o COPOM reduziu a Selic em 0,25 ponto percentual, o quarto corte de um ciclo que começou em março, quando a taxa ainda estava em 15%. O Focus projeta 14% como taxa terminal de 2026. Para o mercado imobiliário, o impacto é direto: a Caixa pratica 11,19% ao ano (SBPE) e o Bradesco está em 11,70%. Com R$ 144,5 bilhões disponíveis no FGTS e R$ 30 bilhões do Fundo Social do Pré-Sal, o pipeline de crédito está abastecido. Para incorporadoras e construtores, Selic menor significa também crédito de produção mais barato e o custo do financiamento de obra cai junto.
GRÁFICO DA SEMANA
O Tombo do MFII11 em um único pregão
Fonte: Google Finance
HISTÓRIAS DA SEMANA
📈 EZTec bate recorde no 1S26 — mas distratos pedem atenção
A EZTec (EZTC3) fechou o primeiro semestre de 2026 com vendas líquidas de R$ 1,27 bilhão, alta de 47,3% sobre o 1S25 — o melhor semestre da história da companhia. Os lançamentos totalizaram R$ 1,7 bilhão em VGV (+53,5% a.a.). No 2T26 isolado, as vendas cresceram 18,2% e chegaram a R$ 577,6 milhões.
Por que importa? A EZTec opera no médio-alto padrão em São Paulo — segmento que muitos esperavam ver desacelerar. Os números mostram que a demanda por imóveis acima de R$ 1 milhão resiste. O alerta fica para o aumento dos distratos no 2T26: além do impacto financeiro, cada distrato é um processo com implicações contratuais — e um volume crescente merece atenção de incorporadores e gestores de landbank.
💰 Cury gera R$ 145 mi em caixa no 2T26 e bate recorde de terrenos
A Cury (CURY3) entregou o 29º trimestre consecutivo com geração de caixa positiva: R$ 145 milhões no 2T26, alta de 40% sobre o 2T25. As vendas líquidas recuaram 9,5% para R$ 2,05 bilhões — mas o banco de terrenos chegou a R$ 26,1 bilhões em VGV potencial, o maior da história da empresa (+23,6% a.a.).
O que muda? A queda nas vendas foi antecipada após o superciclo do 1T26. O que importa é que a Cury está comprando terrenos no momento em que o crédito fica mais barato — posicionando-se para crescer quando o ciclo de Selic se consolidar. Banco de terrenos recorde é aposta na próxima onda.
📉 IFIX segura os 3.780 pontos com FIIs pressionados pela Selic
O IFIX encerrou a semana em torno de 3.784 pontos, acumulando -0,32% em julho e +1,14% no ano. O dividend yield médio anualizado das carteiras recomendadas segue em torno de 12,5%. Destaques positivos: GARE11, KNHF11 e TRXF11. Do lado negativo: PVBI11 (-4,23%) e PSEC11 (-3,96%).
Por que importa? FIIs de tijolo seguem negociados com desconto sobre o valor patrimonial. Com a Selic caindo, o patamar de 12,5% de DY fica cada vez mais atraente em relação à renda fixa. Quem entrar agora pode capturar tanto o yield quanto a valorização das cotas quando o mercado precificar o novo nível de juros.
O que muda para o imobiliário com a Selic a 14%?
Segmento | Nossa leitura |
|---|---|
Crédito habitacional (SBPE) | Selic em 14% abre espaço para revisão das taxas bancárias; Caixa (11,19%) e Bradesco (11,70%) devem anunciar novas condições nas próximas semanas |
FIIs de tijolo | Negociados com desconto sobre VP; DY de 12,5% fica mais atraente conforme renda fixa perde prêmio com queda da Selic |
FIIs de papel (CRI) | Pressão moderada — os indexados ao CDI perdem rendimento; os atrelados ao IPCA seguem sólidos |
FIIs de desenvolvimento | MFII11 reacende alerta: cronogramas de obra, burocracia pública e velocidade de vendas são riscos reais. DY elevado não compensa sem visibilidade de caixa |
FIDCs imobiliários | Estrutura de crédito beneficiada pela queda da Selic; carteiras lastreadas em CRI e recebíveis de incorporadoras ganham atratividade relativa frente à renda fixa |
Imóvel residencial (econômico/MCMV) | Faixa 4 em pleno funcionamento, BB e Itaú no programa, terrenos sendo adquiridos pelas incorporadoras: o melhor conjunto de fatores em anos |
Imóvel residencial (médio-alto padrão) | EZTec mostra que a demanda resiste — mas distratos pedem atenção. Comprador ainda aguarda financiamento bancário refletir o corte de ontem |
Este conteúdo é informativo e não constitui recomendação de compra ou venda de ativos.
🔊 QUICK TAKES
🏗️ Para refletir: Calendário de resultados do 2T26 das incorporadoras — Cyrela (13/ago), Cury e Direcional (11/ago): a temporada está só começando🏙️ Para explorar: Litoral catarinense: 2.850 imóveis novos vendidos no 1S26 — incorporadoras e corretores de olho no mercado fora do eixo SP-RJ.
🗳️ Mercado imobiliário em ano de eleição: afeta ou não afeta? Historicamente, MCMV e habitação popular aceleram. Alto padrão hesita até outubro. 56% dos compradores em MG dizem que mantêm os planos de compra.
📉 Para entender o risco: FIIs despencam até 40% após corte de dividendos — MFII11 lidera, mas o movimento atinge outros fundos de desenvolvimento. O que diferencia os que resistem dos que quebram expectativa.
ATÉ A PRÓXIMA QUINTA
Nos vemos na próxima quinta às 12h59. 🏗️
Até lá! 👋
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